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Las claves para invertir en el mercado inmobiliario cruceño

Por Pablo Deheza

La plusvalía de los terrenos puede llegar hasta el 200%

ENTREVISTA

El arquitecto y empresario cruceño Rubén Darío Ortiz Pereyra explica los factores críticos para invertir en casas y terrenos en el área metropolitana de Santa Cruz. El crecimiento exponencial de la urbe cruceña asegura rendimientos positivos y hace que sea un destino seguro para el capital. Cómo, cuándo y dónde comprar, desde la perspectiva única de un desarrollador de ciudades exitoso, poseedor de un portafolio reputado dentro y fuera del país.

—¿Cuáles son, desde su perspectiva, los principales factores que contribuyen al crecimiento del mercado inmobiliario en Santa Cruz?

—Santa Cruz, sin duda, es el motor económico del país, produce el 75% del alimento que se consume en Bolivia. Es la tierra de las oportunidades, donde se puede conseguir terrenos a un bajo costo, en comparación con las otras ciudades del eje central del país. Su dinámica y empuje permiten que la economía se desarrolle y venza cualquier obstáculo. Lo ha demostrado con la forma de superar las crisis que se vivieron en el pasado. Desde esta perspectiva, la migración seguirá siendo un factor importante, ya que las personas que llegan a un lugar, generan necesidades de vivienda, educación, consumo del hogar, trabajo, etcétera. Esto conlleva la dinamización de la economía y, por ende, el crecimiento de las ciudades. De acuerdo con los datos del Instituto Nacional de Estadística, el departamento de Santa Cruz aumentó su población en un 21% durante los últimos nueve años. En números absolutos, pasó de tener 2.779.271 a 3.363.377 habitantes, entre 2012 y 2021. Así, no se vislumbran motivos para que ese crecimiento pare. Por lo tanto, se puede proyectar que, para 2040, Santa Cruz contará con una población aproximada de 5 millones de habitantes. Esto implica que se tendrán que construir cerca de 350.000 nuevas unidades habitacionales. El déficit actual de viviendas ronda las 220.000. Para equilibrar la oferta y la demanda se tienen que construir aproximadamente 31.000 viviendas por año. El crecimiento poblacional no solo impacta en la vivienda, sino en grandes obras de infraestructura caminera, industrias, hospitales y otras construcciones que seguirán generando un movimiento económico ascendente en el departamento. Otro factor importante, que ha tomado relevancia después de la pandemia, es que las personas ahora valoran más los lugares con espacios naturales, que permitan a la familia crecer en contacto con la naturaleza, el deporte, el cuidado de la salud y la vida en familia. Estos elementos se han convertido en prioridad al momento de elegir donde vivir. En ese aspecto, Santa Cruz, por la riqueza natural, la cantidad de espacios urbanizables, el bajo costo de la tierra y las abundantes ofertas inmobiliarias con grandes facilidades, se convierte en destino perfecto para quienes quieren invertir o migrar a vivir en el departamento. La plusvalía que adquieren los bienes inmobiliarios también se considera uno de los factores relevantes. Es un fenómeno que no para, toda vez que el crecimiento poblacional antes mencionado genera la consolidación de servicios públicos, carreteras pavimentadas y obras de equipamiento. Esto ocasiona que los precios de los terrenos suban y suban. Este aspecto, que se viene viviendo en Santa Cruz en los últimos 50 años, no se visualiza que vaya a cambiar, lo que genera confianza en el inversionista o demandante de bienes inmuebles. Si se tiene dificultades para pagar, en caso de que se compre a crédito, siempre se podrá vender la propiedad, con ganancias de entre un 20% a 30% en el caso de las viviendas. En muchos casos, esta plusvalía puede llegar hasta el 200% en caso de terrenos. La facilidad para adquirir bienes inmuebles se torna otro factor relevante para que la dinámica inmobiliaria sea activa y dominante en el departamento de Santa Cruz. Un alto porcentaje de las ofertas inmobiliarias, especialmente en el caso de terrenos, se venden a crédito directo a 3, 5, 8, y hasta 10 años plazo, generando opciones con grandes facilidades de pagos en cuotas mensuales accesibles. Un factor relevante que emana de la experiencia en el mercado inmobiliario en Santa Cruz es la madurez de la estructura del sector. Por ejemplo, existe una variedad de ferias inmobiliarias. Para citar algunas, están Fexpocruz, la Feria de la Construcción y la Feria del Crédito. Se cuenta con una estructura de cadenas locales e internacionales que dan vialidad a la dinámica de los bienes raíces en Santa Cruz, tales como Century y Remax, además de inmobiliarias locales especializadas que apoyan la comercialización de los proyectos.

Foto. constructora pentágono srl

—¿Por qué resulta conveniente invertir en casas y terrenos en Santa Cruz de la Sierra y su área metropolitana?

—Los bienes raíces en centros poblados en desarrollo, en áreas metropolitanas en crecimiento y consolidación, siempre serán destinos seguros para las inversiones, toda vez que la plusvalía está garantizada. Esto es más cierto aun si la estabilidad de la economía está amenazada, porque las propiedades son un refugio seguro para el capital. La tendencia mundial es la de poblar zonas urbanas. Hoy en día, según la Organización Mundial de Naciones Unidas, el 55% de la población mundial vive en ciudades y se estima que para 2050 esta cifra ascenderá al 68%. Esto indica que la tendencia, en conglomerados de alto crecimiento como Santa Cruz, es que las inversiones en bienes raíces seguirán siendo un buen destino. El crecimiento poblacional de la capital cruceña en los últimos diez años ha ocasionado que las ciudades aledañas se conecten, por lo que la mancha urbana ha explosionado y los servicios también se han ampliado, si bien no acompañan como se quisiera. Se está trabajando hoy en día la planificación del área metropolitana, que incluye seis municipios aledaños: Cotoca, Warnes, La Guardia, El Torno, Porongo y Colpa Bélgica. Esto impulsará a la consolidación de servicios e infraestructura vial, que harán las inversiones aún más atractivas y favorables.

—¿Qué le recomendaría a una persona del interior del país que desee adquirir una casa o terreno en Santa Cruz?

—Invertir es una decisión que requiere análisis e investigación para evitar riesgos y pérdidas de nuestro capital. Es por eso que existen aspectos básicos a tomar en cuenta, reglas de oro para invertir en bienes raíces. Una de ellas es apostar por casas o terrenos urbanizados. Es decir que cuentan con todos los servicios básicos, de forma tal que puedan ser también una oportunidad de desarrollo comercial. No debemos olvidarnos de visitar el lugar donde se encuentra nuestra futura casa o terreno para verificar la accesibilidad, el estado de las zonas de equipamiento, y corroborar personalmente el potencial que tiene para vivienda o negocio. Teniendo elegido el terreno o casa, lo próximo que debemos asegurarnos es que cuente con la documentación que avala su legalidad para brindar certeza jurídica a nuestra inversión. Finalmente, es importante contar con un presupuesto que considere tanto la inversión inicial, así como los gastos de trámites y de manutención de la propiedad que estamos adquiriendo.

—¿Cómo afectó la pandemia al mercado inmobiliario en Santa Cruz?

—Como sucedió con otros rubros, la pandemia incidió en la contracción del crecimiento del sector inmobiliario. En 2020 esto llegó a afectar en un 23%. Los efectos más nocivos se dieron en la primera fase de la misma, con la paralización total de las obras en los momentos del confinamiento más duro. Posteriormente se retomaron las obras con medidas de seguridad, pero el mercado enfocó sus gastos y presupuesto en el consumo del hogar y no así en la compra de bienes inmuebles. En paralelo a este fenómeno, la banca se concentró en la reprogramación de los créditos de su cartera vigente y esto disminuyó la atención hacia nuevos créditos hipotecarios. Las visitas de clientes mermaron y, sumado a la incertidumbre sobre la economía, las inversiones y ventas también se vieron reducidas.

—¿Cuál es la situación actual, con relación a lo que fue 2020, el año de la pandemia?

—En este análisis nos referimos a las edificaciones, puesto que la comercialización de terrenos tiene otra dinámica. Para entender el momento posterior a la pandemia, cabe dividir lo ocurrido en tres áreas. La primera es el mercado informal o autoconstrucción, que se ha reactivado respecto a 2020, debido a que su economía no depende del sistema financiero ni del Estado. Sin embargo, es pertinente aclarar que reactivación no significa crecimiento en relación con 2018. En general, la construcción venía decreciendo desde 2015. La segunda es la construcción de viviendas y edificaciones que dependen del sistema financiero. En este caso, la recuperación está siendo mucho más lenta, debido a que la banca está cerrando el ciclo del diferimiento, a la vez que está limitando los créditos de vivienda social a una tasa del 5,5%, sobre lo cual argumentan que es un porcentaje de interés que no les resulta atractivo. La tercera área son las obras públicas, que significan un gran aporte a la economía, y que por ahora aún no repuntan.

—Hablemos de Pentágono, la empresa que usted lidera. ¿Cuáles son los hitos y emprendimientos más importantes en su historia?

—La Constructora Pentágono lleva más de 20 años en la industria de la construcción y el diseño, brindando calidad de vida a miles de familias que han confiado en la empresa. También hemos trascendido fronteras, con desarrollos inmobiliarios de alto nivel en Chile. Nuestro portafolio de proyectos incluye condominios y desarrollos urbanos de cinco estrellas, de primer nivel, dado que entregamos conjuntos habitacionales completos e integrales. La calidad de las obras y condominios, la solidez de la empresa y el sentido de compromiso con nuestros clientes son la base de nuestra propuesta. En cuanto a los desarrollos inmobiliarios más representativos de Pentágono en Bolivia tenemos las urbanizaciones Versalles, Tacuara, La Pradera, La Fontana Family Club, Fontana Riviera 1 y 2. En Chile tenemos Versalles Chile y Altos de Rumie. Entre otros, estos proyectos reflejan años de trayectoria exitosa.

—¿Cuál es el desafío actual que encara Pentágono?

—Pentágono encara hoy en día su proyecto más ambicioso: Ciudad El Triunfo. Buscamos una forma responsable de apropiación del territorio y de hacer ciudad, que se enfoca en proteger el medio ambiente, desarrollar un nuevo estilo de vida y brindar oportunidades para la inversión. El proyecto de esta ciudad se construye bajo el concepto de estilo de vida SmartLife, que toma en cuenta los valores culturales, el arte, el deporte y el cuidado de la naturaleza como base para la identidad y desarrollo de las personas. Esto puede verse en detalle en los canales de Ciudad El Triunfo en las redes sociales. Se construirán alrededor de 6.000 viviendas y 1.200 sitios comerciales en 300 hectáreas urbanizadas, con más de 30 hectáreas de áreas verdes y parques. El conjunto incluye 12 urbanizaciones cerradas, rodeadas de espacios para servicios públicos, áreas comerciales, pavimento, servicios básico y zonas de equipamiento, tales como colegios, centro de salud, centros culturales y deportivos, iglesias y huertos urbanos.

Rubén Darío Ortiz Pereyra

Director ejecutivo y propietario de la Constructora Pentágono SRL