66 consejos de mantenimiento para prolongar la vida útil de su casa
La guía fue presentada por el Ministerio de Obras Públicas, Servicios y Vivienda. El propósito es que los propietarios hagan no solo mantenimientos correctivos (reparación de un daño puntual) sino tareas de carácter preventivo, que impidan el desgaste prematuro.
Para preservar y prolongar la vida útil de una casa, el propietario debe seguir al menos 66 consejos incluidos en la primera Guía de Mantenimiento de Edificaciones de Bolivia, presentada el 12 de julio por el Ministerio de Obras Públicas, Servicios y Vivienda.
Las recomendaciones pueden aplicarse a viviendas unifamiliares o multifamiliares, así como a edificios de instituciones públicas.
En el caso de aeropuertos, hospitales, estaciones y obras civiles de gran envergadura, la guía puede ser usada solo como referencia, puesto que esas edificaciones requieren de trabajos específicos y especializados.
En general, la expectativa de vida de las construcciones oscila entre 50 y 70 años; pasados los cuales se requiere una intervención general, que dependerá, entre otros factores, de los cuidados que hayan recibido.
El propósito de la publicación es que los propietarios hagan no solo mantenimientos correctivos (reparación de un daño puntual) sino tareas de carácter preventivo, que impiden el desgaste prematuro, reducen los costos de las reparaciones y alargan la vida útil de una edificación.
En cuanto a la frecuencia con la que se tiene que realizar los cuidados de una casa, la primera guía boliviana señala que debe ser “permanente”, en el entendido que se tiene que estar constantemente vigilando posibles anomalías o deficiencias y que las tareas de preservación deben tener una frecuencia (semanal, mensual, semestral, anual…).
La responsabilidad recae en primera instancia en el usuario, sea propietario o arrendatario, que debe hacer buen uso del inmueble, encargarse de los trabajos de conservación habituales, e informar defectos o anomalías a la persona responsable (en caso de un edificio, al administrador).
Para realizar estas tareas y ahorrar tiempo y recursos económicos, se aconseja disponer de determinados repuestos para efectuar sustituciones o reposiciones como piezas del revestimiento utilizado (losetas, lozas, cerámica, azulejos y otros); accesorios eléctricos (luminarias, enchufes, interruptores) y sanitarios, y tener a mano, tanto la información sobre los materiales utilizados como los productos de limpieza.
“Yo no sabía que había que pintar las puertas una vez al año, no tenemos esa costumbre; tampoco sabía que hay que conocer la capacidad de la resistencia de los circuitos eléctricos, me parece interesante todas esas cosas”, comentó Froilán Carpio, vecino de la zona de Alto Obrajes, La Paz.
Duración. El documento también ofrece datos sobre la vida útil de artefactos sanitarios, instalaciones, accesorios y otros.
Por ejemplo, la grifería de lavamanos, el tanque del inodoro, la tapa del sanitario, las tapas de las piletas y la válvula del flotador del tanque de acumulación de agua tienen una vida útil de cinco años, mientras las tuberías de agua potable y alcantarillado o las motobombas duran 30 años.
Entidades vinculadas a la construcción, como la Sociedad de Ingenieros de Bolivia (SIB) y el Colegio de Arquitectos, recibieron la guía de preservación, sin embargo, no se pronunciaron porque aún no la habían analizado.
I. Mantenimiento de cubiertas
1. Vigile la aparición de humedad en techos, muros y pisos.
2. Evite la existencia de escombros en las superficies de techos y azoteas; debe remover basura, material, equipos, mobiliario o cualquier objeto a fin de lograr un adecuado escurrimiento de aguas.
3. Observe si hay daños físicos en los sistemas de impermeabilización o en las cubiertas ligeras para repararlos inmediatamente.
4. Verifique filtraciones en juntas, remates, tubos de ventilación, respiradores y drenajes.
5. Verifique la sujeción de láminas en techos y cubiertas y la presencia de oxidaciones en las sujeciones.
6. Las canaletas y desagües deben estar firmemente sujetos a la estructura
7. Evite el tránsito innecesario en techos y cubiertas. En techos con membrana asfáltica, transite con calzado de goma liso para evitar roturas.
8. Revise y limpie periódicamente de hojas y ramas las canaletas, colectores y bajantes.
9. De existir asentamientos en muros portantes o estructura de la edificación, verifique o busque soluciones.
10. No utilice manguera para limpiar techos, use una escobilla o una escoba.
II. Mantenimiento de la estructura
La estructura es el sustento de la edificación, es fundamental mantenerla en buen estado
11. No demuela muros, abra puertas y/o ventanas adicionales, sin el análisis técnico previo.
12. Evite cambiar el destino de los locales, ya que fueron diseñados y calculados para darle estabilidad.
13. Revise agrietamientos o fisuras en muros, columnas y losas.
14. Detecte si un elemento estructural se está inclinando.
15. Pinte una vez al año las estructuras metálicas con pintura anticorrosiva. Verifique que la causa del óxido no provenga de una gotera o filtración.
III. Mantenimiento de muros y tabiques
Los muros y tabiques tienen diferentes espesores, materiales y revestimientos, de acuerdo con su función, sean portantes (estructurales) o divisorios, están constituidos por hormigón, hormigón armado, mampostería (piedra, cantería, bloques, cerámicos). Para su conservación debe:
16. Manténgalos limpios y libres de elementos adosados en desuso (mueble y material general), coloque protecciones para el traslado de sillas, mesas y otros muebles.
17. Vigile el estado de los terminados, revoques y pintura, observe si aparecen grietas, globos, desprendimientos o fisuras, así como el estado de marcos, antepechos y umbrales de las puertas.
18. En muros exteriores evite las enredaderas; vigile las esquinas o cornisas, repare las soldaduras, saltaduras y desprendimientos.
19. En muros revestidos de cerámica o azulejos, cuide el estado de las juntas para evitar que pase o absorba la humedad.
20. Ventile los locales interiores para evitar humedad por condensación, lo que produce hongos o corrosión.
21. Haga una limpieza semana, del polvo acumulado en las paredes con una escobilla que no raye ni dañe la capa de pintura.
IV. Mantenimiento de pisos
22. Los pisos no deben soportar pesos concentrados que marquen o rompan el material.
23. Cuide que los pisos no se despeguen y/o separen o se hundan y/o levanten, las juntas deben estar perfectamente selladas.
24. En pisos exteriores, evite que aparezca maleza o vegetación para no levanten al piso.
25. No baldee con agua.
26. No use esponjas metálicas ni sustancias ácidas o corrosivas.
V. Mantenimiento de fachadas
27. Manténgala libre de carteles o adosamiento de objetos.
28. Evite perforaciones o apertura de vanos no planificados.
29. Repare de inmediato cualquier deterioro.
30. Vigile el drenaje de las jardineras adosadas, porque pueden provocar humedad al interior y desprendimientos al exterior.
31. Prevea periódicamente (de 3 a 5 años, dependiendo del lugar y las condiciones climáticas), la refacción de revoques, revestimientos, cerramientos u otros elementos, así como la pintura exterior. Su deterioro puede ocasionar daños en el exterior e interior de la edificación.
VI. Mantenimiento de revestimientos y acabados
32. Debe lavar a diario los revestimientos de cocinas y baños con agua y enjuagar con agua y alcohol industrial en partes iguales.
33. Controle el estado de las juntas entre las piezas.
34. Limpie una vez al mes las separaciones de azulejos o cerámica, pasando con una esponja con agua y una mezcla de bactericida o fungicida.
VII. Mantenimiento de instalaciones sanitarias
35. Verifique el correcto funcionamiento de los artefactos sanitarios, instalaciones, accesorios y sus complementos.
36. Evite pérdida de agua por tuberías rotas, tanques con fugas o llaves que goteen.
37. Verifique que no haya filtraciones de las tuberías.
38. Aplique periódicamente la sonda flexible con el fin de garantizar el libre flujo del líquido cloacal.
39. Verifique el mecanismo de los tanques de agua con la finalidad de evitar pérdidas.
40. Verifique por lo menos dos veces al año los niveles de nata y lodo de la cámara séptica (si corresponde).
41. Verifique el estado del agua y limpie periódicamente el tanque cisterna o elevado para precautelar la salubridad.
42. Revise periódicamente que no haya goteras en llaves de paso u otro accesorio y proceda a su cambio si corresponde.
43. Suprima el uso de ácido muriático (ácido clorhídrico diluido al 28%) para la limpieza de tuberías.
44. Controle el nivel de las cámaras sépticas semestralmente.
45. Cambie periódicamente los cauchos de las llaves, los flotantes de los tanques de los inodoros que pierdan agua y cadenas de accionamiento de tanques de agua si éstas estuvieran rotas.
46. No eche al sistema elementos sólidos (algodón, papel u otros) que provoquen taponamientos en las instalaciones.
47. Limpie constantemente la rejilla del desagüe y/o del piso.
48. Reponga y atornille las rejillas de pisos de baños, cocinas y piletas por deterioro o pérdida.
VIII. Mantenimiento de instalaciones eléctricas
49. Infórmese de las capacidades de suministro de energía y la resistencia de los circuitos eléctricos de las instalaciones con el fin de no sobrecargarlas.
50. No utilice extensiones de resistencia inferior al resto de la instalación.
51. No conecte más aparatos o equipos de los establecidos por salida eléctrica o a los circuitos que no corresponden.
52. Mantenga libres de humedad los equipos e instalaciones.
53. Verifique el buen estado de los fusibles.
54. No utilice los dispositivos e instalaciones eléctricas para fines distintos al suministro de energía (por ejemplo, para colgar accesorios de decoración como cuadros, lámparas, adornos, etc.).
55. Limpie residuos de polvo, restos de alimentos y pintura mal aplicada que pueden ocasionar cortocircuitos cuando se adhieren a los componentes de la instalación.
56. Evite el uso del agua o limpiadores líquidos de cualquier aparato o instalación.
IX. Mantenimiento de puertas y ventanas
57. Quite el polvo de ventanas y puertas por lo menos dos veces al mes con un plumero o aspiradora.
58. Lave los vidrios con agua jabonosa, luego enjuague con agua limpia para secarlos con un escurridor de goma, trapo o papel periódico.
59. Verifique que los rieles y rodaduras de las ventanas estén libres de polvo, agua y basura y limpie con un cepillo de cerdas finas.
60. No tire las puertas, no las deje abiertas para evitar los azotes del viento, cierre las ventanas con cuidado para evitar que se deformen o se rompan los vidrios.
61. No exponga ventanas y vidrios a juegos o usos que pongan en riesgo su estructura.
62. Coloque topes en las puertas, en las paredes o en los pisos para no dañar las paredes con el golpe constante por la apertura de las hojas.
63. Pinte con pintura anticorrosiva y otra de terminado las puertas metálicas mínimo una vez al año.
64. Pinte las puertas de madera con pintura tipo esmalte o plastificar mínimo una vez al año.
65. Revise que los pasamanos estén siempre limpios y correctamente sujetos.
66. Revise que las cerraduras de puertas interiores y exteriores funcionen correctamente.
Fuente: guía boliviana de mantenimiento de edificaciones, ministerio de obras públicas, servicios y vivienda. (24/07/2017)
